Аренда торговых площадей в супермаркетах - отличное решение для организации бизнеса, будь вы новичком или ведете дело уже годы, одна у вас торговая точка или вы представляете крупную сеть. Размещение торгового объекта в прикассовой зоне супермаркета или просто в одном с ним здании дает вам множество преимуществ перед конкурентами. Арендуя такую площадь, вы гарантированно получаете стабильный поток потенциальных покупателей, четкое понимание сегмента потребителя, дополнительный маркетинг со стороны супермаркета и отсутствие лишних проблем с техническим обеспечением объекта. Кажется, что это - стопроцентная бочка меда! Данная статья поможет вам избежать той ложки дегтя, которой может стать неправильно заключенный договор аренды. Следуя нашим инструкциям, вы можете быть уверены, что ваша торговая точка, расположенная на территории супермаркета, принесет вам только прибыль и положительные эмоции.
1. Типовой договор.
Большинство супермаркетов сегодня объединены в сети и насчитывают десятки, а то и сотни объектов. Практически в каждом из них предусмотрены зоны аренды и субаренды, и управлять каждым из таких объектов индивидуально у менеджмента сети не хватило бы никаких ресурсов. Поэтому все сети приходят к унифицированным стандартам в заключении договоров аренды или субаренды площадей. В 99% случаев при встрече с менеджером, представляющим торговую сеть, вы получите для рассмотрения типовой договор. Не нужно этого бояться, типовые договоры без правок заключают только ленивые. Помните: типовой договор - не догма! Все и всегда подлежит обсуждению, и возможность изменить условия договора так, как вам удобно, зависит только от ваших настойчивости, умения вести переговоры и личной харизмы. Не бойтесь спорить, ведь гораздо лучше договариваться об условиях на берегу, чем потом думать, как выпрыгивать из лодки. И еще одно, о чем не нужно забывать: менеджеры с другой стороны стола переговоров заинтересованы в заключении договора если не больше вас, то точно не меньше. Ведь на них всегда давит план по доходу от сдачи площадей в аренду и расчет рентабельности объекта, в котором аренда играет далеко не последнее место. Типовые договоры всегда лоббируют интересы арендодателя, но для того и проводятся предварительные переговоры, чтобы ваши потребности тоже были учтены.
2. Правоустанавливающие документы и срок заключения договора.
Аренда помещения под супермаркет всегда предполагает получение определенных правоустанавливающих документов, будь то акт ввода здания в эксплуатацию, договор аренды/субаренды, технический паспорт объекта, оформленный надлежащим образом. Получение вами данных документов в виде приложения к договору станет дополнительной гарантией вашей безопасности, снизит риски, связанные с внешними угрозами. Также в этих документах следует обращать внимание на срок, в который вашему арендодателю гарантировано право пользования объектом, такой срок не должен быть меньше срока действия вашего договора и срока, который вы рассчитываете провести в этом помещении. Как правило, срок заключения договоров аренды равен 1 году с правом пролонгирования по истечению данного срока. Аренда под супермаркет обычно заключается сроком от 3 лет, поэтому если вы уверены в собственных силах - можете смело настаивать на заключении договора аренды на срок более 1 года.
3. Цена аренды и порядок взаиморасчетов.
Аренда в прикассовых зонах супермаркетов - удовольствие недешевое, уж будьте готовы. Обусловлено это прежде всего тем, что у торговых сетей есть определенный пул арендаторов, с ценами за аренду которых они уже имеют возможность сравнивать. Добавляется к этому еще и тот факт, что большинство супермаркетов сами находятся в аренде, поэтому в стоимости субаренды учтены два фактора: текущая ставка, которую платит сам арендодатель, и его дополнительный заработок. Первое, чем нужно заняться при выборе объекта, еще до того, как войти в переговоры по заключению договора - это изучение ставок аренды в округе, ведь вам, скорее всего, придется торговаться, а лучшим аргументом в торге является знание рынка.
Немаловажным фактором при заключении договора также будет порядок взаиморасчетов. Тут мы можем вернуться к пункту первому, в котором говорили о типовом сетевом договоре. В таких договорах, как правило, условия предоплаты и депозита прописаны с излишними страховками для арендодателя. Начинают требовать предоплаты за 3, 4 и более месяцев, которые автоматически, почему-то, переходят в страховочный депозит. Да, действительно, предоплату вам внести придется, и, вероятно, даже за 2 месяца, и действительно один из них станет депозитарным - страховкой арендодателя на тот случай, если вы вдруг перестанете ему платить. Это нормально. То есть вы оплачиваете первый и последний месяцы, будьте к этому готовы. Все остальные предложения - внести депозит за 2, 3 месяца и больше – это, опять же, расчет на ленивых арендодателей, которые не хотят вчитываться в типовые договоры и спорить об условиях. Но вы не из таких, поэтому будьте «в рынке» - платите только за то, за что нужно.
Также стоит упомянуть, что оплата обычно происходит за следующий месяц до конца текущего. В этом нет ничего необычного, это объективная подстраховка арендодателя.
4. Индексация арендной ставки.
В нынешней экономической ситуации вопрос индексации ставок приобретает особую щекотливость. Курс доллара или евро, к которым в 90% случаев привязывают стоимость квадратного метра площади, меняется довольно часто, и предсказать его изменение не всегда возможно. Лучшим выходом является фиксация порога изменения курса, к примеру, только изменение курса более чем на 10% приводит к пересчету ставки. Это избавит вас от ежемесячного гадания о том, а сколько же придется платить?
Второй тип индексации, который более удобен для арендатора, но реже используется арендодателем - привязка к индексу инфляции. Тут тоже нужно обозначить контрольный порог в процентах.
И в обоих случаях не забудьте зафиксировать в договоре источники получения информации об изменении курсов и индексов, обычно это ссылки на государственные сайты.
5. Оплата коммунальных услуг.
Здесь есть два подхода: либо вы ставите свои счетчики (электроснабжение, водоснабжение, теплообеспечение), либо платите за площадь исходя из расчетов, которые приняты арендодателем. Какой подход выбрать - решать только вам, но обязательно проясните для себя все формулы, по которым будете платить, помните: договариваться нужно на берегу, до заключения договора аренды.
Часто в договоре предлагают оплатить так называемые сервисные или эксплуатационные расходы. Сюда могут входить клининг, охрана, маркетинг, вывоз бытовых отходов. Требуйте у арендодателя подтверждения таких расходов, вы имеете на это полное право.
6. Ответственность сторон.
Обычно этот пункт - стандартный во всех договорах. Следует обратить внимание, нет ли чересчур больших штрафов по отношению к вам, все штрафные санкции должны быть справедливо обоюдными (например, если непредоставление бухгалтерской документации по договору с вашей стороны влечет штраф в 1% от суммы месячной арендной платы, то точно такой же штраф должен нести арендодатель).
Также обратите внимание, что вы должны отвечать за последствия только своих действий и не можете гарантировать безопасность объекта от вреда, нанесенного третьими лицами или форс-мажорными разрушительными обстоятельствами.
7. Условия расторжения договора.
Последним пунктом хочется отметить условия расторжения договора. Договор аренды всегда может быть расторгнут только двумя способами: либо по истечении срока, либо дополнительным соглашением сторон. Об условиях, которые могут привести к досрочному расторжению договора, нужно договариваться особенно тщательно, отмечая сроки, в которые одна сторона должна предупредить другую о необходимости прекращения действия договора. Также там должен быть указан срок, отведенный на подготовку к освобождению помещения и процедура приема-передачи объекта.
Аренда в супермаркетах всегда начинается и заканчивается одним документом: актом приема-передачи помещения, в котором отображается текущее состояние помещения. Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что аренда торговой площади в супермаркете, как правило, является удачным решением для бизнеса, и не следует бояться вступать в переговоры с маститыми менеджерами торговых сетей. Не забывайте о своих интересах и внимательно читайте договоры аренды, ведь заключается такой договор за один день, а работать по нему месяцы, а то и годы. Постарайтесь отобразить в договоре все условия, которые вам необходимы, например: эксклюзивность вашего бизнеса в данном помещении или размещение рекламных носителей в удобной для вас форме. Не стесняйтесь отстаивать свои интересы, руководствуйтесь рекомендациями данной статьи и будьте успешными.